Como o índice é calculado
Última atualização: 01 de setembro de 2026
Esta página descreve, sem simplificação, como o Índice QuantoVale.SP e as demais métricas do boletim mensal são calculados a partir do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) divulgado pela Prefeitura Municipal de São Paulo. É a referência para quem quer citar um número do boletim, reproduzir um cálculo ou entender uma ressalva antes de usar o dado.
1. A cesta
O índice não é a mediana de todas as transações do mês. É uma cesta de estratos, cada um definido pela combinação de bairro, padrão construtivo (Padrão IPTU) e uso. Cada estrato entra na cesta apenas se, no mês-base, teve pelo menos 8 transações — estratos mais raros que isso ficam de fora, porque uma mediana sobre poucas transações é ruído, não sinal.
Para cada estrato presente em um mês, calculamos a mediana do R$/m². Dividimos essa mediana pela mediana do mesmo estrato no mês-base, obtendo um quociente — o quanto aquele estrato subiu ou caiu desde a referência. O índice do mês é a média desses quocientes, ponderada pelo número de transações que o estrato teve no mês-base — não pelo volume do mês corrente —, multiplicada por 100. Em julho de 2023, o mês-base, todo quociente vale 1 e o índice fecha em 100 por construção.
O boletim publica duas versões do índice: a nominal, descrita acima, e a real, deflacionada pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) a partir do mesmo mês-base. A nominal responde apenas ao R$/m² observado; a real remove a inflação do período para mostrar se o preço mudou em termos de poder de compra.
2. Por que os pesos são fixos
Uma mediana simples de todas as transações do mês se move com dois fatores misturados: o preço e a composição. Um mês em que, por acaso, mais transações aconteceram em bairros mais caros produz uma alta no número mesmo que nenhum imóvel individual tenha mudado de preço — e o inverso também vale. Isso é um efeito de mix, não uma variação de mercado.
Fixar os pesos no volume do mês-base e mantê-los constantes daí em diante — uma cesta ao estilo Laspeyres — remove esse efeito: a cada mês, o índice responde à mudança de preço dentro de cada estrato, com a composição da cesta congelada. Um estrato que soma mais volume dois anos depois do mês-base não passa a pesar mais no índice por causa disso.
3. A base de área
Todo R$/m² citado no boletim divide o valor da transação pela área construída do imóvel, no sentido definido pela Lei federal nº 10.235, de 22 de agosto de 1986, art. 13: área privativa somada à quota-parte das áreas comuns do condomínio. Não é a área útil (a área privativa isolada) que costuma aparecer em portais de anúncio — por isso um R$/m² do boletim tende a ser diferente do R$/m² de um anúncio para o mesmo tipo de imóvel, ainda que ambos estejam corretos dentro da própria definição. O boletim usa área construída porque é o campo disponível, de forma consistente, em toda a base de ITBI.
O numerador é a base de cálculo adotada — o maior valor entre o valor de transação declarado pelo contribuinte e o Valor Venal de Referência proporcional da Prefeitura — e não o valor de transação isolado, porque o valor declarado é conhecidamente sujeito a subdeclaração (ver seção 5).
4. Ancoragem e revisão
O ITBI é registrado por data de pagamento, não por data de fechamento do negócio, e uma planilha mensal continua recebendo guias adicionais por semanas depois de publicada. Por isso o boletim nunca usa o mês mais recente disponível na base como referência: ele ancora 2 meses antes do último mês considerado completo, exatamente para evitar publicar uma queda que é, na verdade, um mês ainda incompleto.
Meses já publicados são recalculados a cada edição, porque guias continuam chegando para eles também. Quando um mês publicado anteriormente se move mais do que 1% em relação ao valor já divulgado, a edição é segurada em vez de publicada — o desvio pode ser um recarregamento de dados, uma correção da fonte ou um erro, e nenhum desses casos deve sair como se fosse uma variação normal do mercado. Revisões menores do que esse limite são publicadas normalmente, na série do mês seguinte, e não são aplicadas silenciosamente sobre uma edição já enviada: a série de cada edição é a que foi calculada e enviada naquele momento, e uma correção aparece como o novo valor na edição seguinte, não como uma reescrita retroativa da anterior.
Pelo mesmo motivo, uma edição também é segurada quando os estratos presentes no mês de ancoragem cobrem menos de 75% do peso total da cesta definida no mês-base — sinal de que o carregamento do mês ainda está incompleto demais para representar a cesta inteira.
5. Ressalvas sobre os dados de ITBI
O boletim é construído sobre uma base pública e administrativa, não uma pesquisa de mercado. Isso implica limitações que valem para qualquer número aqui, sem exceção:
- Subdeclaração. O valor de transação declarado pelo contribuinte pode ser menor do que o valor efetivamente pago. Usar a base de cálculo adotada (o maior entre o declarado e o Valor Venal de Referência proporcional) reduz, mas não elimina, esse efeito.
- Atraso de registro. Entre o negócio de fato e a guia de ITBI aparecer na base pública podem se passar semanas ou meses — a razão da regra de ancoragem descrita na seção 4.
- Classificação cadastral. Padrão construtivo e uso vêm do cadastro da Prefeitura e podem não refletir reformas ou mudanças de uso posteriores ao cadastramento.
- Exclusões antes do cálculo. Transações com endereço mascarado, terrenos, vendas fracionárias (transmissão parcial de um imóvel) e transações identificadas como provável subdeclaração ficam fora da cesta antes de qualquer mediana ser calculada — o que reduz ruído, mas também significa que a cesta não é 100% do volume bruto de ITBI do mês.
Nada neste boletim é recomendação de compra, venda ou avaliação formal de um imóvel específico — é uma leitura agregada de dados públicos.